重庆小面广西来宾市餐饮选址案例之商圈选择
广西，中国唯一沿海的自治区，与越南毗邻，少数民族多，森林茂密。来宾：位居广西中部，有"桂中"之称。全市总人口约260. pg 31万人，市区人口约30万。 我pg模拟器们为客户刘先生去来宾现场选址。
第一步：调查客户投资条件，作为选址参考因素
第二步：派员到场选址
由于刘先生初期投资金额不高，所以选址要充分考虑其经济承受能力。
正在湖北出差的公司运营总监直接到广西来宾，协助客户落实选址等具体方案。
25日至26日两天马不停蹄的考察了pg电子模拟器来宾三大核心商圈：老城区的广场商圈，新城区某知名超市W商圈、祥和路餐饮一条街。
第三步：做商圈分析比对表
鉴于涉及客户和商场商业信息，商场名字用字母替代。
上图商圈信息分析表：从几级商圈、人流聚集、人口密度、交通便捷性、商圈发展前景等9个要素进行分析比对。
老城区即将开业的A商场在繁华商场汇聚之地，门前有广场，地理位置佳，人流量大。新城区W超市商圈的B商场也是蓄势待发，该商圈内有两座商场相向而立，左侧一座商场正在打地基，对面是马上完工的写字楼，俨然新的城市中心。两家商场都是包含电影院，游乐场，百货商场，超市，家电，餐饮等多种业态的大型综合体。这是城市未来商业地产的发展方向，也是我司的优先进驻目的地。
第三步：排除一个商圈：祥和路商圈
当地餐饮集中，人流量与W超市商圈相当，少于老城区广场商圈。当地有一所小学，街上还有若干其他业态的门店，如服装，小卖部等。
图中红圈部分为祥和路商圈，次干道和支路的形成交叉，餐饮主要集中在这附近。
可以看到祥和路商圈的交通条件一般，并没有形成多个主干道或次干道交叉覆盖，到达性一般。
该商圈客流部分为当地社区居民，消费重复率高但客单价较低，另外当地多所餐饮品牌要么是广西当地米粉，要么是中餐，与煮打哥以重庆小面为主的名小吃定位不是很契合。更关键的是，该处没有新建门市，也无租约到期的门面，只能从二房东手里转租，位置稍好一点的转让费3-6万元，无形中超出了客户预算。综合各种因素，此处pass。
第四步:对比分析广场商圈和W超市商圈
1、广场商圈
上图中可以看到广场商圈多达3条主干道，2条次干道将A商场围住，有地下停车场，到达性和可接近性佳。
上图可见A商场正面是广场，右侧对面是人气一直很旺盛的c商场（超市加百货），且区域内还有多家独立门市，所以商业形态完备。
2、W超市商圈
上图可见，W超市商圈由一条主干道，两条次干道，一条支路围成，有两个地下停车场。商圈内B商场正对面是写字楼正在装修，跨过一个十字路口是知名W超市，右边同侧有某个商场在打地基。从商业布局来说，比较完备。从交通上到达性和可接近性也很好。
所以综合分析两个商圈，根据我司内部商圈六要素评分表（鉴于公司制度，表格无法公开，见谅。有兴趣的朋友可单独沟通），广场商圈得分88分，W超市商圈得分77分。
结论：从我司角度来看，商圈优先度：广场商圈 > W超市商圈
最后，我们推荐广场商圈。这里特别强调，我们所得出的商圈优先度结论，只适合于我们自己这个业态以及我们这个品牌的定位，并不是所有行业都适合，即使餐饮行业的不同业态，不同品牌定位得出的结论可能迥异。适合我的不一定适合他。所以要具体问题具体分析。
选好商圈以后如何选具体位置？ 请移步我的另一篇专栏文章：餐饮创业选址案例2：门店位置选择——重庆小面广西来宾市餐饮选址案例之二 - 重庆小面煮打哥的文章 - 知乎专栏
最后提醒各位餐饮创业者，选门店位置不是简单的选一个最好的门面，因为往往最好的门面早就被先来者占据，除非你有很多钱砸转让费让人家给你腾位置，否则大多数时候只能是在剩余可选的几个位置里选择综合条件最适合的。
对，你没看错，是最适合的，不是最好的。门店选址永远是根据自己经营的业态，面积要求，投资金额，预期回报等综合考虑各项因素，精确计算，选择最适合自己的。其他业态在某个门面可能大赚特赚，你去做有可能亏钱，反之亦然。
记住，最贵的不一定是最适合的，最当道的也不一定是最适合的。
发表评论